Sisällysluettelo
Suomessa on pitkään ollut puheissa, että omistusasumista maksetaan itselle. Onko tämä pitänyt joskus paikkansa? Onko näissä puheissa koskaan huomioitu kokonaisuutta, miten paljon maksat verokuluina sekä korkoina ja vastikkeina omistusasumisesta.
Tämä artikkeli pureutuu siihen, mitä omistus- ja vuokra-asuminen Helsingissä maksavat 20 vuoden aikana ja kun tulot ovat 100 000 €/v. Mukana ovat korot, hoitovastikkeet, remontit, kaavoitusmaksut, verot, ALV, auton hankinnat sekä vuokralaisen sijoitustuotot kolmella eri tuottoskenaariolla. Lisäksi tarkastelemme verolainaskenaariota, joka paljastaa, paljonko maksat korkoja pelkästään veroista.
Viemme mukana yksilön vuosittaista verokulua ja huomioimme myös sähköauton vaihdosta tulevan verokulun sekä arvonlaskun. Tämän tarkoitus on havainnollistaa, mihin 100000€ bruttotulot (eli n. 50000€ nettotulot) Suomessa riittävät.
Tekijät voivat vaihtua merkittävästikin, jos asunnon hinta nousee tai laskee voimakkaasti kuten nytkin on jälleen käynyt. Voit vaihdella asuntoja ja onnistua keinottelussa. Vuokra voi nousta tai saat vaikkapa erittäin edukkaan vuokrasopimuksen yksityisiltä markkinoilta.
Lähtöoletukset
- Asunnon koko: 60 m²
- Hinta: 6 000 €/m² → 360 000 €
- Laina: 80 % / 20 v annuiteetti, korko 3,5 %
- Varainsiirtovero: 1,5 % velattomasta hinnasta (5 400 €)
- Kaavoitusmaksut: 2 000 €/m² → 120 000 €
- Hoitovastike: 5,57 €/m²/kk, kasvu +2 %/v
- Remontit: putkiremontti 1 000 €/m² vuonna 10, julkisivu 300 €/m² vuonna 15
- Vuokra: 21,4 €/m²/kk, kasvu +2 %/v
- Bruttotulot: 100 000 €/v (veroissa tulovero ja pakolliset maksut kuten Tyel)
- Kulutuksen ALV: 4 000 €/v (päivitetty arvio)
Verot ja veroluontoiset maksut 20 vuodessa
Voit liu'uttaa kuvaajaa vasemmalle/oikealle nähdäksesi kaikki tiedot.
| Verot / maksut | €/20 v |
|---|---|
| Varainsiirtovero (1,5 %) | 5 400 |
| Kaavoitusmaksut (2 000 €/m²) | 120 000 |
| ALV hoitovastikkeissa (arvio) | 13 859 |
| ALV remonteissa | 15 849 |
| Yhteensä | 155 108 € |
Verolainaskenaario
Paljonko otat lainaa vain maksaaksesi veroja ja paljonko maksat korkoja veroja varten ottamastasi lainasta? Nimitämme tätä osuutta lainasta verolainaksi. Verolainan osuus saattaa olla myös merkittävästi korkeampi jos lasketaan verokuluja rakentamisen ajalta tarkemmin.
| Verolainaan sisältyvät erät | Summa (€) |
|---|---|
| Varainsiirtovero (1,5 %) | 5 400 |
| Kaavoitusmaksu (2 000 €/m²) | 120 000 |
| ALV remonteissa | 15 849 |
| Verolainan pääoma | 141 249 € |
20 vuoden laina (3,5 % korko)
Voit liu'uttaa kuvaajaa vasemmalle/oikealle nähdäksesi kaikki tiedot.
| Lainapääoma (€) | Kuukausierä (€) | Korkokulut 20 v (€) | Kokonaismaksu (€) |
|---|---|---|---|
| 141 249 | ≈ 820 | 55 381 | 196 630 |
Vastikkeiden ja niiden ALV:n osuutta ei sisällytetä verolainaan, koska ne maksetaan palkkatuloista. Verolaina nostaa kertaluonteisten verojen ja maksujen kokonaishinnan lähes 200 000 euroon.
Vuokralla asuva — vuosikohtainen erittely
Voit liu'uttaa kuvaajaa vasemmalle/oikealle nähdäksesi kaikki tiedot.
| Vuosi | Bruttotulot (€) | Ansiotuloverot (€) | Kulutuksen ALV (€) | Vuokra (€) | Säästö sijoitukseen (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1–20 | 100 000 | 47 000 | 4 000 | 18 719 | 10 295 |
Vuokralainen sijoittaa omistamisen ja vuokralla asumisen välisen kassavirtasäästönsä 10295€. Muutoin sama henkilö käyttää tulonsa samalla tavalla. 20 vuoden lopussa salkun arvo pääoman tuoton verokulu huomioituna:
- 3 % tuotto: 259 753 €
- 5 % tuotto: 303 431 €
- 8 % tuotto: 385 811 €
Omistusasunnossa asuva — vuosikohtainen erittely
Voit liu'uttaa kuvaajaa vasemmalle/oikealle nähdäksesi kaikki tiedot.
| Vuosi | Bruttotulot (€) | Ansiotuloverot (€) | Kulutuksen ALV (€) | Lainan lyhennys+korot (€) | Hoitovastike (€) | Remontit (€) | Verolainan lyhennys (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1–9 | 100 000 | 47 000 | 4 000 | 22 307 | 4 872 | 0 | 9 832 |
| 10 | 100 000 | 47 000 | 4 000 | 22 307 | 4 872 | 60 000 | 9 832 |
| 15 | 100 000 | 47 000 | 4 000 | 22 307 | 4 872 | 18 000 | 9 832 |
| Muut | 100 000 | 47 000 | 4 000 | 22 307 | 4 872 | 0 | 9 832 |
Omistajan kassavirta sisältää remonttien piikit ja verolainan lyhennykset, jotka tekevät omistamisesta selvästi kalliimpaa kassavirtanäkökulmasta.
Sähköauton ALV
| Auton hinta (€) | Ostoja 20 vuodessa | ALV per auto (€) | ALV yhteensä 20 v (€) |
|---|---|---|---|
| 45 000 | 7 | 9 143 | 64 004 |
Auto on monelle toiseksi suurin hankinta elämässä ja se on tärkeää pitää mukana, mikä on se varallisuutta laskeva arvo sekä verokulu. ALV maksetaan jokaisesta autosta täysimääräisesti eikä vero palaudu käytetyn auton myynnissä → pysyvä kustannus. Sähköauton arvo laskee 3 vuodessa noin 45%. Katoavaa verokulua on siis noin 4114 € per auto pelkästään hankinnassa.
Varallisuusvertailu hintaskenaarioissa ja vuokralla asuvan eri sijoitustuotoissa
Suomessa koettiin jälleen asuntojen arvonlaskuja, jotka saattoivat olla jopa 50%. Tällöin ihmiselle jää lainaa, eikä omaisuutta. Tämä käytännössä tuhoaa omistusasumisen varallisuuden kertymän edut koko elämän ajalta.
Voit liu'uttaa kuvaajaa vasemmalle/oikealle nähdäksesi kaikki tiedot.
| Hinnan muutos | Omistajan varallisuus (€) | Vuokralainen 3 % | Vuokralainen 5 % | Vuokralainen 8 % |
|---|---|---|---|---|
| −30 % | 246 960 | 259 753 | 303 431 | 385 811 |
| −20 % | 282 240 | 259 753 | 303 431 | 385 811 |
| −10 % | 317 520 | 259 753 | 303 431 | 385 811 |
| 0 % | 352 800 | 259 753 | 303 431 | 385 811 |
| +10 % | 388 080 | 259 753 | 303 431 | 385 811 |
| +20 % | 423 360 | 259 753 | 303 431 | 385 811 |
| +30 % | 458 640 | 259 753 | 303 431 | 385 811 |
Vuokralainen ohittaa omistajan varallisuudessa jo 5 % tuotolla, jos hinnat laskevat yli 10 %. 8 % tuotolla vuokralainen voittaa jopa neutraalissa hintaskenaariossa.
Johtopäätökset
- Verolainan merkitys: Yli 55 000 € korkoja pelkästään veroista – yli kolmannes verokulun hinnasta.
- Kassavirtana: Vuokraaminen on 190–260 k€ edullisempaa 20 vuodessa, jos hinnat eivät nouse merkittävästi.
- Varallisuutena: Omistus voittaa vain, jos hinnat nousevat reippaasti tai vuokralainen ei sijoita säästöään.
- Riskit: Omistaja kantaa korjausvelka- ja markkinariskin, vuokralainen saa joustoa vaihtaa asuntoa nopeasti ja voi sijoittaa erotuksen.
- Vakaus: Omistaja saa pysyvyyttä, vuokralaisen sopimus voidaan irtisanoa
Tiivistelmä
- Kassavirtana vuokra on halvempi: 20 vuodessa vuokraaminen säästää 190–260 k€, jos hinnat eivät nouse merkittävästi.
- Verolainan hinta on raju: pelkkien verojen ja kaavoitusmaksujen rahoittaminen nostaa asumisen hintaa yli 55 000 € korkokuluilla.
- Sijoittaminen ratkaisee: jos vuokralainen sijoittaa säästönsä ≥ 5 % tuotolla, hän ohittaa omistajan varallisuudessa jo pienellä hinnanlaskulla.
- Hintariski omistajalla: −20 % hinnanlasku syö lähes 71 000 € omistajan varallisuudesta. −30 % laskulla vuokralainen voittaa jopa 3 % sijoitustuotolla.
- Hintojen nousu pitää omistajan pinnalla: +10 % hintanousu tekee omistamisesta vielä kannattavaa 5 % sijoitustuottoon asti. +30 % nousu voittaa vuokralaisen jopa 8 % tuotolla.
- Suurin menoerä on verotus: 20 vuodessa yksin asuva maksaa yli 1,2 M€ veroja ja maksuja (ansiotulovero, ALV, autojen ALV, kiinteistö- ja energiaverot). Asuminen on vain osa kokonaiskuvaa.
Lähteet
- Tilastokeskus – Vanhojen osakeasuntojen hinnat, pääkaupunkiseutu (2025/Q2):
https://www.stat.fi/julkaisu/clb9l7qk9b8ae0c76ac4u3k3d - Kiinteistöliitto – Vastikekysely 2025: Hoitovastikkeiden keskiarvot, Helsinki (kerrostalot).
https://www.kiinteistoliitto.fi/vastikekysely/ - Verohallinto – Varainsiirtovero 2024 alkaen:
https://vero.fi/henkiloasiakkaat/varainsiirtovero/ - VM / Vero – ALV-kannan muutos: 1.9.2024 alkaen yleinen ALV 25,5 %.
https://vm.fi/-/arvonlisaverokannan-korotus-2024 - Helsingin kaupunki – Maankäyttösopimukset ja kehittämiskorvaukset:
https://www.hel.fi/fi/kaupunkiymparisto-ja-liikenne/kaavoitus/maankayttosopimukset - HSY – Vesi- ja viemäriliittymien hinnasto:
https://www.hsy.fi/vesi-ja-viemariliittymien-hinnasto - Helen – Kaukolämpöliittymien hinnasto:
https://www.helen.fi/kaukolampo/hinnasto - RT & Talotekniikkaliitto – Putkiremonttien kustannukset:
https://www.rakennusteollisuus.fi/ajankohtaista/putkiremontin-hinta/ - Suomen Pankki – Euribor ja asuntolainojen korot:
https://www.suomenpankki.fi/tilastot/euribor/ - Verohallinto – Oman vakituisen asunnon luovutusvoiton verovapaus:
https://vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/asunto-ja-kiinteistokaupat/myyntivoitto/ - Kela & Työeläkelaitokset – TyEL ja muut palkan sivukulut:
https://www.tyoelake.fi/tyel-maksu/ - Tilastokeskus – Vuokrat, Helsinki H2/2024:
https://www.stat.fi/julkaisu/cl2j7jkr9b7sa0a99sdf98asd - Autotuojat ja -teollisuus ry – Sähköautojen hintakehitys ja arvonlasku:
https://www.autotuojat.fi/tilastot/sahkoautot/
